法律問題：1、房屋外墻面是否屬于物業公司的管理范圍？

2、物業公司是否對外墻磚塊在臺風天脫落導致停放在隔壁大廈地面停車位的車輛受損承擔賠償責任？

01 磚塊砸車

寧波慶豐建設有限公司（以下簡稱慶豐公司）將其名下小轎車在安盛天平保險公司（以下簡稱保險公司）處投保了車輛損失綜合險。

2015年7月11日，該小轎車停放在寧波市高新區涌金大廈地面停車位。因“燦鴻”臺風，隔壁轎辰大廈外墻磚塊部分脫落，導致該小轎車受損。車輛損失經保險公司定損45600元，經寧波寧興新宇汽車銷售服務有限公司修理，受損車輛產生修理費45600元，并由修理公司開具相應面額發票。

02 代位求償

保險公司賠償后，向寧波經濟技術開發區聯合物業有限公司（以下簡稱聯合物業公司）代位追償。

保險公司認為，聯合物業公司系轎辰大廈物業管理單位，根據《侵權責任法》第八十五條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

聯合物業公司則認為，導致轎辰大廈外墻脫落的原因是由于“燦鴻”臺風所導致，而“燦鴻”臺風屬于法律規定的不可抗力，聯合物業公司無須承擔賠償責任。

03 法院判決

本案中，核心焦點在于：

1、房屋外墻面是否屬于物業公司的管理范圍？

2、物業公司是否對外墻磚塊在臺風天脫落導致停放在隔壁大廈地面停車位的車輛受損承擔賠償責任？

針對第1個焦點：

法院認為，根據《物業管理條例》第二條規定：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。又根據《浙江省物業管理條例》第五十八條規定：本條例所稱共用部位，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

結合《轎辰大廈物業管理服務合同》第一條甲方（聯合物業公司）的義務中第一點（對房屋共用部位、共用設施設備進行維護與管理）以及第二條第一點[共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、內外戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。]可以認定聯合物業公司系轎辰大廈物業管理單位，且管理的范圍包括了轎辰大廈的戶外墻面。

針對第2個焦點：

法院認為，根據《侵權責任法》第八十五條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

本案中，轎辰大廈的外墻磚塊在臺風天脫落導致停放在隔壁大廈地面停車位的車輛受損，已由當地公安局派出所予以證明。聯合物業公司作為建筑物的物業管理人，其已預先知曉臺風來臨，雖抗辯已經在電梯內張貼提示公告等措施，但其所采取的措施尚不足達到對轎辰大廈住戶以外的第三人起到警示、阻攔等安全保障效果，故仍未盡到相應的維修和管理義務，應對本案車損承擔賠償責任。

法院最終判決：

聯合物業公司賠償安盛天平保險公司45600元以及相應利息損失。

04 法理評析

《保險法》第六十條第一款規定，因第三者對保險標的的損害而造成保險事故的，保險人自向被保險人賠償保險金之日起，在賠償金額范圍內代位行使被保險人對第三者請求賠償的權利。

本條是關于保險公司代位求償權的法律規定。保險公司依據保險法規定，向聯合物業公司代位求償，具有法律依據。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，外墻面屬于業主共有。根據《物業管理條例》第二條規定以及按照物業服務合同第一條和第二條相關約定，物業公司對房屋共用部位、共用設施設備進行維護與管理。

法院據此判定轎辰大廈的戶外墻面屬于聯合物業公司的管理范圍，具有法律和合同依據。聯合物業公司系轎辰大廈的管理單位，屬于本案適格被告。

《侵權責任法》第八十五條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

本條為物件致人損害侵權行為中的一種類型，其歸責原則適用過錯推定歸責原則，即由物件所有人、管理人或者使用人舉證證明自己沒有過錯，未能舉證或者舉證不能的，法院推定其具有過錯。

民事侵權責任的四個構成要件：

1、行為人客觀上存在侵權行為。

2、行為人主觀上存在過錯，法律規定適用無過錯責任原則的除外。

過錯推定歸責原則屬于過錯責任原則的特殊形態，其與一般過錯歸責原則的區別在于過錯要件的舉證責任。過錯推定歸責原則由侵權人舉證證明自己沒有過錯；一般過錯歸責原則由受害人舉證證明侵權人具有過錯。

3、侵權行為給受害人造成了損害后果。

4、侵權行為與損害后果之間存在因果關系。

在案例中，法院適用過錯推定歸責原則，認定聯合物業公司已預先知曉臺風來臨，雖已經在電梯內張貼提示公告等措施，但所采取的措施尚不足達到對轎辰大廈住戶以外的第三人起到警示、阻攔等安全保障效果，屬于未盡到相應的維修和管理義務，應依法承擔侵權責任。

本文索引案例案號：（2016）浙02民終3962號